Tijdens corona werd met name gesproken over de huurprijswijziging wegens onvoorziene omstandigheden. In december 2021 is door een uitspraak van de Hoge Raad duidelijk dat huurders van (horeca-) bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op huurkorting bij hun verhuurders. De hoogte van de korting kan worden berekend met een bepaalde formule waarin de omzetdaling (t.o.v. het referentiejaar) en de TVL een rol spelen.
Bron: Meester Advocaten (juridisch partner van ProFri)
Veel huurders zijn hiermee nog lang niet uit de problemen, zeker met de gebeurtenissen die zich aan het einde van de besmettingsgolf begin 2022 opvolgden. De geopolitieke situatie wijzigde snel en ingrijpend door de invasie van Rusland in Oekraïne, met als neveneffect hoge inflatie, hoge huurprijsindexatie en hoge energieprijzen.
Alle reden om geen besparingsmogelijkheid onbenut te laten dus. Vandaar attendeert Meester Advocaten op de mogelijkheid van een huurprijsherziening.
Voor horeca- en winkelruimtes bestaat een wettelijk vastgelegde regeling die maakt dat de huurprijs op gezette tijden aangepast kan worden aan de huurprijsontwikkeling van de omgeving voor vergelijkbare locaties. Hoewel het doorlopen van de juridische weg op voorhand vaak niet aantrekkelijk lijkt door hoge (advies)kosten en een onzekere uitkomst, heb je als huurder de eerste en belangrijkste stap zelf in de hand. Je kunt immers zelf binnenstappen bij vergelijkbare panden in de omgeving en aan de exploitant vragen wat zij per vierkante meter betalen. Als je van 5 goed vergelijkbare panden de huren weet en die huren omgerekend per vierkante meter een stuk lager liggen, dan kun je al goed inschatten of het verdere traject voordeel kan opleveren.
Het traject begint uiteraard met een goed gesprek met verhuurder, waarbij je stelt goede indicaties te hebben dat je eigenlijk teveel huur betaalt (let op: in deze fase is het niet altijd verstandig direct al je bevindingen/huren van die andere panden te delen). In het “spel” van deze huurprijsherzieningsregel draait alles om huren van vergelijkingspanden: verhuurder zal op zoek gaan naar de (5) hoogste huren in de straat en de huurder natuurlijk naar de laagste. Vervolgens (en zeker in een procedure) zullen partijen elkaars panden “afschieten” met argumenten waarom die lage of hoge huren buiten beschouwing moeten blijven omdat die niet vergelijkbaar zijn.
Wat volgens een rechter, of huurprijsdeskundige nog wel of niet vergelijkbaar is, is een grijs gebied; maar in de rechtspraak is wel uitgemaakt dat het gebruik vaak niet ter zake doet (een schoenenwinkel kan bijvoorbeeld in beginsel wel vergelijkbaar zijn met een café).
De omvang van de objecten moet wel enigszins vergelijkbaar zijn: een object van 150 m2 kan nog wel vergeleken worden met een pand van 300 m2. Maar vergelijking met een pand van 500 m2 wordt al ingewikkelder (hoewel die huurprijzen per m2 vaak wel lager zullen liggen).
Belangrijk nog te vermelden dat wordt gekeken naar de huurprijsontwikkeling van vergelijkbare panden in de afgelopen 5 jaar. Dit is dus echt wat anders dan de ‘markthuur’. De (vraag)huren van leegstaande panden zijn dus minder bruikbaar. Dat is meteen een keerzijde: als markthuren stevig dalen, profiteert een zittende huurder daar met de wettelijke regeling van huurprijsherziening niet optimaal van. De bedoeling van de wettelijke regeling is duidelijk dat een dempend effect wordt gecreëerd voor huurders. Dat geeft een bepaalde bescherming voor huurders in tijden van snelle markthuurstijgingen, maar in tijden van grote en snelle dalingen (wat sinds lange tijd nu niet meer ondenkbaar is) heeft huurder (deels) het nakijken.
Of je in aanmerking komt voor een herziening, is afhankelijk van de huurtermijn en de vraag hoe lang de huidige huurprijs al wordt betaald.
